Was dokumentiert der Energieausweis?
Wärmeschutz beim Wohnungsbau wird transparenter

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, DENA
Weitere Informationen bei der DENA

Ob Energieausweis oder Energiepass: Die Energieeffizienz von Wohngebäuden, aber auch anders genutzten Gebäuden, wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher. Dazu soll der Energieausweis für bestehende Gebäude beitragen, den Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den Kauf- und Mietinteressenten in Zukunft vorzeigen müssen.

Für Neubauten ist die Ausstellung von Energieausweisen schon lange - seit 1995 - vorgeschrieben, gegenwärtig aufgrund der Energieeinsparverordnung aus dem Jahre 2004. Für den Gebäudebestand hat sich die Regierungskoalition nun auf Regeln geeinigt, die mit der zu novellierenden Energieeinsparverordnung (EnEV) verpflichtend werden. Allgemein wird zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis unterschieden. Welcher Ausweis bei Wohngebäuden jeweils verwendet wird, hängt von der Größe und dem Baujahr des Wohngebäudes ab. Der künftige Energieausweis muss bei einem geplanten Verkauf oder einer Vermietung von Wohngebäuden und Wohnungen den Kauf- bzw. Mietinteressenten zugänglich gemacht werden.

Das Bundeskabinett hat am 27.06.2007 den Maßgaben des Bundesrates zur Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) zugestimmt und somit die EnEV 2007 beschlossen.

Die Verordnung wird voraussichtlich im Juli im Bundesanzeiger veröffentlicht werden und tritt dann am 01.10.2007 in Kraft.

Mit Inkrafttreten der EnEV 2007 wird die Ausstellung von Energieausweisen in Bestandsgebäuden ab dem 01. Juli 2008 schrittweise verpflichtend eingeführt.

Grundlage zur Umsetzung ist die Richtlinie "Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden" (Richtlinie 2002/91/EG vom
16. Dezember 2002) der EG und die Umsetzung in deutsches Recht durch die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG)
vom September 2005.

1. Welche Änderungen sind für Energieausweise vorgesehen?
Den Energieausweis gibt es in zwei verschiedenen Varianten: als bedarfs- und als verbrauchsorientierten Ausweis. Welcher Ausweis verwendet wird, richtet sich nach der Größe und dem Baujahr des Gebäudes.

Es gelten folgende Regelungen für Wohngebäude:
Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die auf der Grundlage der Wärmeschutzverordnung 1978 oder später errichtet wurden, besteht Wahlfreiheit zwischen bedarfs- und verbrauchsorientiertem Ausweis.
Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten, egal welchen Baujahres, gilt ebenfalls Wahlfreiheit.

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1978 errichtet wurden, ist der bedarfsorientierte Energieausweis zu verwenden. Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude aus dieser Zeit, die entweder schon bei der Baufertigstellung den energetischen Stand der ersten Wärmeschutzverordnung von 1978 aufwiesen oder durch Modernisierungsmaßnahmen auf diesen Stand gebracht wurden. In diesen Fällen besteht ebenfalls Wahlfreiheit.

Für die so genannten Nichtwohngebäude (z.B. Bürogebäude, Geschäftshäuser) dürfen nach Wahl des Eigentümers oder Vermieters bedarfs- oder verbrauchsorientierte Energieausweise verwendet werden.

2. Welche Übergangsregeln wurden getroffen?
Die wesentlichen Maßgaben sind:
Die Fristen zur Einführung von Energieausweisen werden um 6 Monate verschoben. Danach sind die ersten Energieausweise ab dem 01.07.2008 verpflichtend auszustellen.
Die von der Bundesregierung geplanten Regelungen zur eingeschränkten Wahlfreiheit von bedarfs- oder verbrauchsbasierten Energieausweisen bleiben bestehen.
Allerdings ist es bis zum 01.10.2008 zulässig, für alle Gebäude frei zwischen bedarfs- und verbrauchsbasierten Energieausweisen zu wählen.
Die Regelungen zur Ausstellungsberechtigung wurden ausgeweitet. Für die Ausstellung von Energieausweisen sollen auch nach Landesrecht berechtigte Personen zugelassen werden. Zudem wurde die Gruppe der ausstellungsberechtigten Handwerker und Techniker erweitert.

Alle Energieausweise für Bestandsgebäude, auch die, die vor dem 1. Januar 2008 ausgestellt wurden, haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Die Erstellung von Energiebedarfsausweisen wird im Rahmen des CO2-Gebäudesanierungsprogramms oder anderer Förderprogramme der Bundesregierung finanziell gefördert.

3.Welche Informationen enthält der Energieausweis?
Der Energieausweis gibt mit einem bestimmten Energiekennwert überschlägig Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Die Energieeffizienz kann entweder als Energiebedarf des Gebäudes oder aber als Energiekennwert auf der Grundlage des gemessenen tatsächlichen Energieverbrauchs angegeben werden.

Energiebedarf:

Unter Energiebedarf versteht man hauptsächlich die zum Heizen und für Warmwasser auf der Grundlage von Berechnungen benötigte Energie des Gebäudes. Dabei werden z.B. die individuellen Gewohnheiten der Bewohner und die Lage des Gebäudes in Deutschland, nicht berücksichtigt.

Folgende Fragestellungen bleiben ebenfalls unberücksichtigt:
Wie lange und wie warm heizen die Bewohner ein Gebäude?
Wie lange öffnen sie die Fenster zum Lüften?
Wie viel Warmwasser benötigen sie zum Duschen?

Zur Errechnung des Energiebedarfs werden die energetische Qualität vor allem der Außenwände und des Dachs sowie der technischen Anlagen wie Heizkessel und der Anlagen für die Erwärmung des Wassers berücksichtigt. Die im Energieausweis angegebenen Werte beziehen sich auf das ganze Gebäude. Für einzelne Wohnungen lässt die Angabe keinen genauen Rückschluss zu. Viel wichtiger ist, dass der Energiebedarfswert - gerade weil er frei von individuellen und subjektiven Verhältnissen errechnet wird - keinerlei Rückschlüsse auf den konkreten Energieverbrauch eines einzelnen Haushalts erlaubt, auch nicht auf die Energiekosten.

Energieverbrauchskennwert

Unter dem Energieverbrauchskennwert versteht man einen Wert, der aus dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre (gedacht ist an drei Jahre) ermittelt wird. Sodann werden, sofern sie das übliche Maß deutlich übersteigen, Wohnungsleerstände im Gebäude rechnerisch berücksichtigt und eine sog. Witterungsbereinigung des Verbrauchswertes vorgenommen.

Mit der Witterungsbereinigung soll der ermittelte Energieverbrauch auf ein durchschnittliches Klima der letzten Jahre bezogen werden; damit wird der Einfluss von außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie besonders warmen oder kühlen Wintern sowie regionalen Unterschieden ausgeglichen.

Grundsätzlich erlaubt auch der Energieverbrauchskennwert - wie auch der Energieausweis auf der Grundlage des berechneten Bedarfs - keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Energieverbrauch oder die Energiekosten des einzelnen Haushalts.

4. Nutzen des Energieausweises
Er ist sowohl für die Kauf- und Mietinteressenten als auch für die Eigentümer von Vorteil. Wer ein Gebäude oder eine Wohnung kaufen oder mieten will, kann anhand der Angaben im Energieausweis und des so genannten Vergleichswertes einen überschlägigen Eindruck von der baulichen und anlagentechnischen energetischen Qualität des Gebäudes bekommen.

Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten dürften auf dem Immobilienmarkt umso größere Vorteile haben, desto mehr Gewicht die Kauf- und Mietinteressenten künftig auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen.

Schließlich ist das Wissen um die Energieeffizienz eines Gebäudes auch Voraussetzung für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Den Energieausweis begleiten deshalb grundsätzlich Modernisierungsempfehlungen zur kostengünstigen energetischen Verbesserung des Gebäudes.